Главная → Купить квартиру

Купить квартиру

Как купить квартиру

Для того, чтобы правильно купить квартиру необходимо знать существующие правила оформления документов и порядок покупки.

Процедуру оформления купли-продажи можно представить в виде 7 основных этапов:
1. Предварительная оценка квартиры
2. Проверка истории квартиры 
3. Подписание договора купли-продажи квартиры
4. Сбор документов 
5. Удостоверение сделки (в случаях, предусмотренных законодательством)
6. Регистрация сделки купли-продажи в органе государственной регистрации с делок с недвижимостью
7. Окончательный расчет

 1 этап. Предварительная оценка. 

Все продавцы хотят продать квартиру дороже, а покупатели купить дешевле. Будьте компетентны в определении цены квартиры. В нашей компании мы даем три цены:
продажи за месяц 
за две недели 
за два месяца 
Если по цене вы договорились, не заключайте договор с продавцом сразу.

2 этап. Проверка квартиры и продавца. 
Прежде всего, необходимо проверить дееспособность продавца. Если Вы заключите сделку с недееспособным человеком, то впоследствии она, вероятнее всего, будет признана судом недействительной. Попросите продавца предъявить паспорт. 
Фотографии должны быть наклеены в установленные сроки (14-18 лет, 25 лет, 45 лет). Если срок вклейки фотографий просрочен, паспорт считается недействительным. Внимательно просматривайте печати регистрации (прописки). На страницах “Семейное положение”, в случае брака, должны быть печати о его заключении или расторжении - в случае расторжения; если упродавца есть свидетельство о расторжении брака, то штамп в паспорте о расторжении не обязателен. Обращайте внимание на даты заключения и расторжения брака: Требуется согласие супруга в случае, если квартира была приобретена в браке по возмездной сделке (например- договор купли-продажи, мены, долевого участия в строительстве кооператива, договора застройки). 
Не требуется согласие супруга, если недвижимость приобретена по безвозмездным сделкам (дарение, приватизация, наследство), а также если приобретена до брака.

Проверка документов на квартиру. 
Попросите собственников квартиры показать оригиналы 
документов на квартиру. 
Право устанавливающие документы – документы, на основании которых квартира принадлежит собственнику, причем в Ставропольском крае с 01.06.1999 г. требуется еще свидетельство УЮ; по сделкам до 01.06.1999 года все право устанавливающие документы должны иметь штамп регистрации в БТИ: Регистрационное удостоверение, договор передачи в порядке приватизации, договоры купли-продажи, 
мены, дарения, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда, Справка из ЖСК или кондоминиума. 
Приложением к правоустанавливающим документам считаются: 
Свидетельства, выданные органом государственной регистрации с делок с недвижимостью, кадастровый паспорт, Акт приема передачи. 
Все документы должны быть со штампом о регистрации и заверены круглой печатью. 
Если собственником квартиры является несовершеннолетний, то просто так продать ее нельзя, требуется согласие Органов Опеки. 
Если квартира продается по доверенности или уже продавалась несколько раз, она нуждается в обязательной профессиональной проверке.


Прописанные продавцы. 
Прописанный продавец, либо его члены семьи имеют Право на проживание в данном жилом помещении, собственник квартиры, кроме этого, имеет право собственности. Если квартира продается с прописанными лицами, мы должны представлять, куда человек намеревается выписаться и есть ли у него жилище. Если в квартире прописан несовершеннолетний, разрешение "Роно" на продажу не требуется, но лучше, если он будет выписан до сделки; если в паспорте у собственников записан несовершеннолетний, а в квартире он не прописан, то надо попросить копия лицевого счета с места, где прописан ребенок (причем ребенок должен быть прописан либо с папой, либо с мамой). Возможно, что оба родителя прописаны в продаваемой квартире, а ребенок прописан с бабушкой на другой жилплощади. Не забудьте, определиться со сроком выписки. В определенных случаях, мыпредлагаем не выплачивать до конца всю сумму за квартиру до выписки продавца. Продавец, впоследствии, может отказаться выписаться и съехать с квартиры. Продавца из квартиры, в этом случае, выселить можно только по решению суда.


3 этап. Согласование условий сделки. 
Для того чтобы квартира не перешла к другим потенциальным покупателям или фирмам и цена на нее не поднялась, необходимо заключить предварительный договор, в котором оговариваются сроки продажи, выписки и выезда, порядок расчетов, после чего продавец должен получить предоплату - аванс или задаток.


4 этап. Сбор документов для оформления сделки. 
Прежде чем идти к нотариусу или в "Регпалату" совершать сделку, необходимо собрать ряд документов.

Продавец собирает следующие бумаги:
Копия домовой книги. 
Копия финансово-лицевого счета. 
Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для 
квартир в доме-новостройке). Справка об отсутствии ареста, запрета на отчуждение или другого обременения. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате в ЕРКЦ. 
Вторая организация - территориальное бюро технической инвентаризации (БТИ). В БТИ необходимо получить:
выписку из реестра недвижимости или кадастровый паспорт на квартиру (действителен три года). 
Эти два документа выдают собственнику квартиры или его 
законному представителю по нотариально заверенной 
доверенности. Возможно, Вам потребуется собрать еще ряд. К числу таковых, в первую очередь, относятся:
Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство). 
Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних (до 18 лет включительно) детей, если таковые являются ее собственниками или сособственниками. 
Разрешение органов опеки и попечительства для граждан 
“группы риска”. К таким относятся: лица, признанные в 
установленном судебном порядке недееспособными или 
ограниченно дееспособными. 
Справка из паспортного отдела милиции (берется только в 
случае, если изменилось название улицы или нумерация домов). 
Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из 
собственников поменял фамилию). 
Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены). 


5 этап. Нотариальное удостоверение сделки. 
С 1 февраля 1998 г. вступил в действие закон РФ “О 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (№ 122-ФЗ от 21. 07.1997 г.). Согласно смыслу этого закона, а также статье 131 ГК РФ, нотариальное оформление сделок с недвижимостью, практиковавшееся в 1992-1997 годах, более не требуется. Имейте в виду, то, что если Вы подписали договор в органе государственной регистрации с делок с недвижимостью означает совершение сделки. Но только когда её зарегистрируют, тогда покупатель может вздохнуть спокойно. 
Указав в договоре купли-продажи цену по справке БТИ или неже действительной, можно столкнуться со следующими проблемами:

В случае возникновения каких-либо споров по договору купли-продажи, эта цена будет определяющей. В первую очередь может пострадать покупатель, если продавец вознамерится расторгнуть договор. При рассмотрении дела в суде и в случае решении суда расторгнуть договор, покупатель, скорее всего, получит сумму указанную в договоре при условии, что нет документов, подтверждающих выплату реальной суммы за жилье. 
Поэтому, если по каким-либо соображениям наши покупатели решили указать в договоре купли - продажи стоимость по справке БТИ или сумму, меньше той, за которую реально купили жилье, то:
можно подписать договор о намерениях и задатке, в котором 
будет оговорена Реальная сумма; 
можно договориться с продавцом о том, что он напишет 
расписку о получении реальной суммы;
можно составить и подписать у продавца обязательство о том, что в случае расторжения сделки он возвращает реальную сумму как, например, материальную компенсацию морального ущерба. 

6 этап. Регистрация сделки. 
Переход прав собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса РФ). 
Необходимо особо отметить, что государственной регистрации подлежат договор и переход права собственности на недвижимость, т.е. регистрируются собственники недвижимости как носители прав и обязанностей. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт 
признания и подтверждения государством возникновения, 
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество – является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется Управлением федеральной регистрационной службы по государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К компетенции регистрационного органа относятся:
проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; 
выдача информации о зарегистрированных правах. 
Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица. 
Документами, необходимыми для регистрации являются: Кадастровый папорт на объект недвижимости или Выписка из Единого реестра объектов капитального строительства. 
Подлинные экземпляры договора в количестве, равном количеству участников сделки. 
Документы, удостоверяющие личность участников сделки. Подлинники право устанавливающих документов. 
Квитанция об оплате услуг согласно действующему 
законодательству. 
Могут потребоваться иные документы. 
Регистрация производиться в течение 1 месяца с момента 
подачи пакета документов. 
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка, в соответствии со ст. 65 ГК РФ регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона же, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой 
стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.


7 этап. Окончательный расчет. 
Итак, сделка совершена. Однако, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным, лишь, после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта. Акт приемки - передачи недвижимости подписывается сторонами после окончательного осмотра покупателем квартиры и передачи ключей от этой квартиры. Желательно, окончательный расчет производить между продавцом и покупателем после фактического и юридического освобождения квартиры, т.е. когда в ней никто не прописан и не живет. Для этого часть денег, например, 10000 руб. Вы можете удержать до выписки и выезда.

 

Яндекс.Метрика